España se ha convertido en una potencia turística. Algunos ciudadanos españoles se quieren beneficiar de la situación alquilando sus segundas residencias a turistas y así sacarse un dinero extra. Si este es tu caso, ¿tu casa es una vivienda turística?
Dicen los asesores de Arquinvest, una gestoría de Alicante encargada de tramitar permisos técnicos y administrativos de viviendas, que todas casas no son viviendas turísticas. Hay que informarse previamente en la legislación de tu comunidad autónoma y en las ordenanzas municipales para comprobar si reúnes todos los requisitos.
El alquiler de viviendas particulares con fines vacacionales se ha convertido en un tema polémico en los últimos años. Se habla de la desnaturalización de ciertos barrios debido a la proliferación de alquileres tipo Airbnb.
Un ejemplo de ello es el barrio de la Barceloneta, en Barcelona. Un barrio pegado a la playa y al puerto que siempre ha sido una barriada de pescadores y marineros, formada por pisos pequeños, olvidada por las autoridades hasta hace poco.
Hoy la Barceloneta es un barrio multicultural en el que conviven los vecinos de toda la vida con extranjeros, principalmente británicos, que ocupan los pisos turísticos por periodos cortos. La convivencia no es sencilla. Hay vecinos que se quejan de la masificación turística. Ha habido manifestaciones en el barrio pidiendo al ayuntamiento que tome cartas en el asunto. En cambio, otros vecinos como Toni, que aparte de criarse en el barrio, heredó la casa de sus padres, reclama su derecho a alquilar la vivienda con fines vacacionales y beneficiarse un poco del boom turístico que está viviendo Barcelona.
El alquiler de viviendas turísticas está muy controlado. Tanto, que muchas de las viviendas que se alquilan a los turistas por periodos cortos se hace de forma ilegal. Convine, por tanto, informarse sobre el asunto.
Requisitos de una vivienda turística.
Primero hay que partir de que todo lo relacionado con el turismo es una competencia transferida a las comunidades autónomas. Por tanto, lo que veamos en este artículo hay que cotejarlo con la normativa autonómica de tu región.
Para que sirva de ejemplo, a título orientativo, presentamos los requisitos que debe cumplir una vivienda en la Comunidad Valenciana para que pueda ser considerada turística:
- La vivienda debe tener la cédula de habitabilidad. El certificado público que acredita que la vivienda está en condiciones de ser habitada.
- Contar con el certificado de compatibilidad urbanística. Este es un certificado expedido por el ayuntamiento que manifiesta que el alquiler está en concordancia con los planes urbanísticos, municipales y de protección de áreas sensibles. Así, por ejemplo, en Valencia capital, en los barrios de Cabañal y de Ciudad Vella solo se conceden certificado de compatibilidad a aquellas viviendas que se pretendan alquilar a los turistas como máximo durante 60 días al año.
- La Comunidad Valenciana obliga a las viviendas turísticas a tomar medidas expresas de seguridad. Como poner detrás de la puerta principal un plano de evacuación de la vivienda y del edificio, y la presentación, en un lugar visible, de un listado de teléfonos de emergencia.
- Por último, la Generalitat Valenciana obliga a todas las viviendas turísticas a incluir su número de inscripción en el Registro de Turismo en todos los anuncios publicitarios y contratos que efectúe.
La inscripción en el Registro de Turismo solo lo puede hacer el propietario de la vivienda. Por tanto, debe presentar en Registro Turístico la escritura pública. Si se opta por delegar en un tercero la gestión de los trámites, esto debe hacerse mediante un documento escrito y firmado.
Cualquier alquiler turístico que se realice sin que el inmueble sea considerado Vivienda Turística se considera ilegal. Por lo que puede ser objeto de multas y sanciones.
Alquileres turísticos y de temporada.
Dice el portal inmobiliario Idealista que la diferencia entre alquileres turísticos y de temporada es bastante difusa y, en ocasiones, ni siquiera queda claro en la normativa de las comunidades autónomas.
Se supone que un alquiler de temporada es aquel que se realiza durante más de 2 meses seguidos al año al mismo inquilino. Por lo general no va relacionado con la actividad turística. Se refiere al alquiler de pisos de estudiantes o a trabajadores desplazados por motivos laborales. Digamos que es una excepción de los contratos de alquiler normal, cuya duración mínima estipulada por la ley es de 5 años.
Estos contratos están regulados por la L.A.U. (Ley de Arrendamiento Urbanos). Por tanto, se requiere el pago de una fianza antes de entrar en la vivienda y el preaviso de un mes por adelantado de la intención de abandonar la vivienda antes de que termine el contrato. La prolongación del alquiler puede dar lugar a un contrato nuevo.
El alquiler de alojamientos turísticos está regido por el Código Civil. Su funcionamiento es más flexible. No se establece un periodo mínimo de alquiler. Este puede ser por días, por semanas, por quincenas e, incluso, por horas. Para prolongar el contrato basta con que el inquilino se lo comunique al propietario y este esté de acuerdo. Tampoco existe obligación de entregar fianza. Por lo general se paga una reserva que funciona como adelanto del precio de alquiler, mostrando la voluntad del turista de ocupar el inmueble.
Otra de las diferencias entre un alquiler normal y uno turístico es que en los primeros, el inquilino se compromete a devolver la vivienda en las mismas condiciones en las que lo recibió. Se preocupa del mantenimiento. De ahí que pague una fianza. La cual sirve para cubrir desperfectos. La fianza se devuelve íntegramente si la vivienda no ha sufrido ningún daño.
En los alquileres turísticos, es el propietario el que se encarga de la limpieza y mantenimiento.
Problemas para alquilar una vivienda turística.
Dice Legálitas que alquilar una vivienda turística no es tan sencillo como parece. Aparte de inscribirla en el registro correspondiente, la vivienda debe tener acceso independiente desde la calle. Debe tener todos los suministros en regla (luz, agua, gas, wifi), estar correspondientemente amueblado, tener información turística de la zona, una hoja de reclamaciones y un teléfono de asistencia 24 horas. Una cuestión importante es que necesita la autorización de los vecinos. La comunidad de propietarios se puede negar a permitir alquileres turísticos en el edificio incluyendo un artículo expreso en los estatutos de la comunidad.
A estos requisitos se le une el problema de contactar con los inquilinos potenciales. A día de hoy existen multitud de plataformas que difunden y promocionan alquileres turísticos. Estamos hablando de canales especializados como Airbnb, Booking, Rentalia, etc. A pesar de ello, debido a la cantidad de oferta existente, a veces con eso no es suficiente. Hay que explorar otras vías de promoción en los países de procedencia de los inquilinos.
Un alquiler vacacional no es precisamente un ingreso pasivo. Es un modelo de negocio que requiere la implicación del propietario. Este debe preocuparse de que el piso está en perfecta condiciones de uso entre un alquiler y otro. Esto implica limpieza, mantenimiento, etc. Aunque estas tareas se delegaran en terceros, el propietario debe estar pendiente para no perder dinero. Es importante señalarlo porque algunas personas piensan que con ser titular de una vivienda turística ya viene el dinero por sí solo.
Consecuencias legales de incumplir la norma.
Inscribirse dentro de una plataforma como Airbnb no implica que tu casa o piso sea una vivienda turística. Muchos de los alquileres que se ofrecen en estas webs son ilegales. Debido al elevado número de alquileres no declarados, la Agencia Tributaria lleva una actividad de investigación en las plataformas de alquiler. Los alquileres no declarados los trata como economía sumergida.
Al trabajo de los inspectores de Hacienda se le suman los inspectores administrativos que ponen en marcha las comunidades autónomas para perseguir este fraude. Los alquileres vacacionales de viviendas no incluidas en los Registros de Viviendas Turísticas que sean descubiertos pueden ser objeto de sanciones que van del 50 al 150% de los ingresos estimados durante la temporada. Un incumplimiento reincidente puede llevar a las autoridades a tomar medidas para asegurar el cierre de la actividad.
Este control, en cierto modo excesivo, se debe a que los principales interesados en acabar con el alquiler de viviendas particulares a turistas son las grandes cadenas hoteleras. Ellos son los que quieren llevarse todo el pastel y no están dispuestos a compartirlo con nadie.
En nuestro país, las cadenas hoteleras tienen mucha fuerza. Después de los bancos y las energéticas, son uno de los colectivos más poderosos. Esto lo pone de manifiesto el hecho de que en las Islas Baleares, de donde proceden dos grandes grupos hoteleros como Hoteles Meliá y Hoteles Barceló, están prohibidas las viviendas turísticas.
Una legislación más permisiva y ordenada del alquiler turístico en todo el país y a nivel autonómico, podría resolver definitivamente el problema de los alquileres turísticos. Al tiempo que aumentan los ingresos del Estado, ya que las viviendas no declaradas dejarían de estarlo.
Aun así, hay margen para el alquiler turístico. Si piensas que algunas de tus casas puede ser una vivienda turística, infórmate en tu comunidad autónoma.
